Теоретический анализ сущности ипотечного кредитования, анализ текущего состояния данной отрасли в России

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  В РОССИИ

1.1 Понятие, сущность  и функции рынка ипотечного кредитования.

1.2 Этапы становления рынка ипотечного кредитования  в России.

1.3 Развитие ипотечного кредитования: зарубежный опыт.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОАО «УРАЛСИБ» ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ.

2.1 Краткая характеристика Банка ОАО «УРАЛСИБ».

2.2 Анализ деятельности банка по ипотечному кредитованию ОАО «УРАЛСИБ»

2.3 Современный рынок ипотечного кредитования в России.

ГЛАВА 3.  ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОАО «УРАЛСИБ»

3.1 Проблемы и рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования ОАО «УРАЛСИБ»

3.2 Пути решения и анализ новых программ.

3.3 Эффективность улучшения и введения новых программ в ипотечное кредитования ОАО «УРАЛСИБ».

	ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

	СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	ПРИЛОЖЕНИЯ

	

	

	

	

	

	

	

ВВЕДЕНИЕ

В  условиях современной рыночной экономики сбалансированное развитие всех отраслей народного хозяйства, несомненно, остается  одной и главных задач устойчивого развития экономики в целом. В этом контексте сектор строительства имеет определяющее значение во всех сегментах рынка  и особенно в сегменте жилого строительства.   

	До перехода к рынку  основными источниками пополнения жилого фонда России были государственное жилищное строительство и корпоративное строительство жилья, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительство играли вспомогательную роль. В конце 20 столетия  наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате финансовых потрясений  в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода, без предпринимательской деятельности, для многих россиян не реализуема. 

	В этих условиях использование ипотечного кредитования становится весьма привлекательным для широкой массы потребителей, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

	Ипотечное кредитование  содержит значительный  потенциал экономического развития денежно-кредитной системы страны. Она позволяет превращать жилую недвижимость в рабочий капитал, что дает возможность кредиторам получить стабильный  доход, а населению – изыскивать средства для финансирования покупки жилья.

	Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых распространенных  в мировой практике и наиболее надежных механизмов  привлечения частных и корпоративных  инвестиций в жилищную сферу. В западной  практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при относительно  небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

	Таким образом, можно сделать вывод о том, что развитие системы ипотечного кредитования в России является актуальной социально-экономической проблемой. 

	Предметом исследования выпускной квалификационной работы является рынок ипотечного кредитования России и перспективы его развития в условиях ограниченного бюджетного финансирования и действующего санкционного режима в отношении  движения международного кредитного капитала.   

	Целью выпускной квалификационной работы является теоретический анализ сущности ипотечного кредитования, анализ текущего состояния данной отрасли в России с оценкой перспектив и условий  дальнейшего устойчивого развития на примере банка ОАО «УРАЛСИБ».

	Для достижения указанной цели  необходимо решение следующих первоочередных задач: 

	характеристика сущности ипотечного кредитования в условиях функционирования рыночных систем хозяйствования;

	рассмотреть генезис формирования отечественного рынка ипотечного кредитования в тесной связи с международным опытом развития рынка ипотечного кредитования;

проанализировать рынок  недвижимого имущества и ипотечного кредитования в России;

	рассмотреть осуществление ипотечного кредитования на примере ОАО «УРАЛСИБ»;

	проанализировать проблемы ипотечного кредитования в ОАО «УРАЛСИБ» и представить направления совершенствования данной деятельности;

	оценить экономическую эффективность предложенных мероприятий.

Информационно-методологической базой исследования послужили положения и выводы, сделанные в трудах ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования.

В процессе работы применялись общенаучные методы: синтез, анализ, классификация видов, сравнения, системный подход, ретроспективный анализ, экономико-математическое моделирование и статистический анализ. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов.

Теоретической и методологической основой выпускной квалификационной работы послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. Наибольшее влияние на проведенное автором исследование оказали работы таких специалистов как В.А.Кудрявцев, В.М. Ланцов, Е.В. Кудрявцева, Р. Страйк, В.А. Горемыкин, Е.Ф. Жуков, Б.И. Алехин, А.Г. Ивасенко, Н.Б. Косарев, Л.Ю. Руди, В.В. Меркулов, В.И. Лимаренко, А.И. Щербаков, В.М. Агапкин и многих других.

Выпускная квалификационная работа  состоит из введения, трех глав, заключения,  списка использованной литературы и приложений. 



	




ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ

1.1. Понятие, сущность и функции рынка ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование на протяжении веков считалось наиболее надежной формой	 залогового обеспечения должника. Эту функцию жилье выполняло более надежно из-за большего срока службы. На современном сленге под термином  «ипотека» понимают механизм  обеспечения исполнения определенных  обязательств заемщика  недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит, соответственно, обеспечиваемый залогом недвижимости кредит, называется ипотечным. В случае не своевременного выполнения обязательств должником, заложенная недвижимость идет на удовлетворение потребностей кредитора, т.е. либо переходит сразу в его собственность, либо идет в погашение обязательств через реализацию. Отечественное  законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества перед другими кредиторами [2, с. 330]. 

Термин «ипотека» как форма залогового обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. В современных условиях хозяйствования ипотечное жилищное кредитование выступает  одним из ключевых сегментов банковского бизнеса. Ипотечное кредитование отождествляют с рынком в том понимании, что там формируется  спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина «ипотечное кредитование» в узком смысле подразумевает разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.

В текущих  условиях в западных  странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок. Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование [8, с. 12]. Таким образом, ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная условность. Понятие «ипотечный рынок» относительно недавно появилось в экономической литературе развитых стран. Этот термин  сначала использовался в периодических изданиях по рынку имеющих строго прикладной характер, однако, постепенно вторглось  и в научный оборот.

В специальной литературе рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты под залог недвижимости. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода посредством выпуска и размещения специальных ценных бумаг (закладных), приобретение которых предоставляет это право. Активное  развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга порождают новые виды ценных бумаг.

Ипотечный кредит может быть представлен под любое  недвижимое имущество, однако,  именно кредитование под залог жилой недвижимости является наиболее развитой в западных странах формой ипотечного кредитования. Бурное развитие ипотечного кредитования именно в сегменте жилья обусловлено не только действием объективных социально-экономических факторов, но и  в силу присущих жилью  характеристик – недвижимого характера, определенной стандартности, легкой оценки, наличием ликвидного рынка недвижимости – выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам макроэкономических агентов. Обеспечение финансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполнения обязательств.

Товаром (услугой) на рынке ипотечного кредитования выступает  кредит, предоставляемый для покупки  жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу.

Спрос на рынке ипотечного кредитования  формируют потребители –домашние хозяйства являющиеся одним из макроэкономических агентов. Источником погашения кредита в основном выступает доход получаемых  членами семьи, за исключением случаев подразумевающих предоставление кредита специальным категориям потребителей. Улучшение жилищных условий является главным мотивирующим фактором потребителей.

Ипотечный кредит выступает механизмом  содействующим  в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается экономическая сущность ипотеки. 

Ипотечный кредит является высоко-эластичным товаром, зависящим от стоимости заемных средств и условий их предоставления: при повышении процентных ставок и снижении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной ссуды в семейном бюджете растет  и спрос на кредиты падает. При снижении банковского процента наблюдается обратный процесс. Важным фактором спроса на кредиты выступает  уровень  реальных доходов населения, отношение дохода семьи к стоимости квартиры, динамика реальных доходов  и степень пропорционального распределения групп населения по шкале доходов при условии наличия большой категории семей, относящихся к среднему классу.

Предложение на ипотечном рынке создают кредитные учреждения (банки, судо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании). Доля конкретного вида финансовой  организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных кредитов, и текущих макроэкономических тенденций. Осуществление долгосрочного кредитования реализуемо только в  организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком [9, с. 37].

Ипотечное кредитование оказывает существенное влияние на рынок недвижимости, особенно в условиях резкой дифференциации доходов населения, бюджетных ограничений и усложнения условий заимствования на внешних рынках. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, субсидирование процентных ставок существенно стимулируют  спрос на недвижимость, что в  конечном итоге может привести к повышению стоимости недвижимости. Высокие цены расширяют  предложение ипотечных ссуд сглаживая  эту тенденцию.

Ухудшение условий кредитования, сокращение предложения ипотечных ссуд ведет к снижению покупательной способности на рынке недвижимости, что снижает  цены на жилье и сужению  спроса на ипотечные кредиты.

По мере роста в кредитном портфеле финансовых учреждений продуктов связанных с рынком недвижимости, влияние ипотечного кредитования на рынок жилья возрастает, а затем, как доказывает практика хозяйствования развитых западных стран,  становится ключевой.  

Успешное формирование и развитие национальных систем ипотечного кредитования практически во всех странах стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на прямую поддержку и развитие национальной ипотечной системы.

Для формирования всестороннего понимания  о сущности ипотечного кредитования как инструментария рынка недвижимости необходимо более детально разобраться в  сущности последнего. 

Рынок недвижимого имущества — это совокупность организационно-экономических механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [15, с.12].

Рынок недвижимого имущества — это совокупность сделок, совершенных с недвижимым имуществом, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимого имущества. Купля-продажа  недвижимого имущества это одновременно движение товаров и капиталов, так как, такая деятельность может приносить доход в форме процента или прибыли. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в ренту и иметь от этого дополнительную прибыль. 

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости [4, с.28].

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым, т.е. жестко привязанным к земельному участку на котором он собственно и возведен,  то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме недвижимого имущества по происхождению, в Российской Федерации существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [3, с.11].

Недвижимость может являться предметом лизинга. Обеспечение долга недвижимого имущества, равно как и получение займа под обеспечение долга недвижимого имущества принято называть ипотекой.

Недвижимое имущество, или недвижимость представляет собой один из самых значимых объектов гражданских прав. 

Понятие недвижимого имущества является сложным комплексным понятием, включающим в себя публично-правовые и частно-правовые, экономические аспекты. Существует множество определений понятия недвижимости и недвижимого имущества, которые можно подразделить на три основных категории.

Первая категория определений включает в себя нормативные, прежде всего законодательные термины и определения, которые призваны вносить однозначность и конкретность в правовое регулирование отношений, связанных с недвижимостью. Данные определения являются основополагающими, концентрируют в себе суть и правовой статус недвижимости.

Ко второй категории относят определения, относящиеся к научной и научно-практической литературе, многие из них являются производными от нормативно-правовых определений, некоторые имеют целью уточнить или расширить понятие недвижимости. Среди них встречаются как общепризнанные, так и спорные определения. Сюда же можно отнести и профессиональную терминологию практиков в данной сфере, а также устоявшиеся англицизмы [16, с. 122].

Третья группа понятий включает формулировки и толкования бытового плана, профессиональные жаргонизмы, общеупотребительные термины. Иногда смыслы, заключаемые в подобные толкования, близки к нормативным, чаще – весьма свободны и далеки от правовых, однако и эти термины и понятия несут на себе отпечаток основной характеристики недвижимости – прочной связи с землей.

Грамотное владение терминологией и знание основных понятий способствует эффективному взаимодействию в сфере отношений, связанных с недвижимостью. В профессиональной терминологии необходимо свободно ориентироваться, прежде всего, профессиональным спекулянтам на рынке жилья: инвесторам, риэлтерам, девелоперам. Однако и простому   потребителю на рынке недвижимости, заботящемуся о собственной финансовой и правовой безопасности, крайне желательно прояснить для себя суть этих терминов, поскольку во многих из них отражаются правовые особенности оборота недвижимости. 

Современное понятие недвижимого имущества или недвижимости получило значительное развитие. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы [2, с.14]:

1) объекты, являющиеся недвижимым имуществом по своей природе: земельные участки, участки недр;

2) объекты, прочно связанные с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимым имуществом по физическим свойствам.

3) объекты, являющиеся недвижимым имуществом в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются «движущимися участками территории», находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимому имуществу  в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ.

Особый правовой режим недвижимости характеризуется тем, что оборот объектов недвижимого имущества подчинен специальным закрепленный законодательно правилам, в том числе правилам о государственной регистрации прав и сделок.

В классическом определении рынок — совокупность организационно-экономических отношений, проявляющаяся в сфере купли-продажи товаров и услуг, в результате которых формируются элементы «невидимой руки» А. Смита – спрос, предложение и цена.

Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. 

Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.

Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

Первичный рынок — сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. 

Рис. 1.1. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечного кредитования



ДОЛЖНИК

КРЕДИТОР

НЕДВИЖИМОСТЬ

ОБЯЗАТЕЛЬСТВО

Закладная (неэмиссионная ценная бумага)





                                                   залог



		        Право по договору	   Право по обязательству

	              об ипотеке



	

	                                Кредитор хранит             Кредитор пускает закладную

	                                          закладную у себя                в оборот на рынке

На рисунке 1.1 показаны  субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой.

Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. 

Рис. 1.2.2. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечного кредитования

	

ЗАЕМЩИК

БАНК

РЫНОК ЦЕННЫХ БУМАГ

(фондовый рынок)



ЭМИССИОННО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ   (корпорация, агентство, фонд)                                         Выдача кредитов

		

	                                                            Реинвестирование     передача прав по       

	                                                                                                  закладной                  

	                                  Эмитированные облигации

		

		    Денежные средства

 



На рисунке 1.2 показаны субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечного кредитования.

Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. 

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.
Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.
Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной [14, с. 319].

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.
При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рис. 1.3.

Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой. Специфика ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования. 

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Рис. 1.3. Стандартная схема взаимоотношений «кредитор- заемщик» на первичном рынке закладных.



Заявление клиента

Андеррайтинг

Оценка недвижимости

Предоставление кредита, оформление закладной

Регистрация залога недвижимости и договора ипотеки

Обслуживание закладной ипотечным банком













На рисунке  1.3 изображена система  ипотечного кредитования, которая представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов.

Рис. 1.4. Инфраструктура рынка ипотечных кредитов 



Рынок недвижимости

Система регистрации недвижимости

Система страхования

Налоговая система

Система обращения взыскания, реализации недвижимости

Оценка стоимости недвижимости

Подготовка кадров

Система андеррайтинга заемщика









		

	



          Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (приложение 1), и толь-
ко при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Ипотека в отечественной практике  выполняет следующие функции:

является эффективным экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

обеспечивает возврат заемных средств посредством высокой мотивации заемщика в возврате средств, залоговым обеспечением которых, выступает собственное жилье;

 стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

1.2.Этапы становления рынка ипотечного кредитования  в России

Ипотечного кредитования в России началось при царствовании императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год ) были открыты дворянские банки в Санкт Петербурге и Москве. 

ипотечного москве. петровны. елизаветы банки в петербурге при началось год в в были императрицы ) царствовании санкт открыты россии время дворянские (1754 кредитования это и. москве. кредитования началось дворянские банки ипотечного открыты елизаветы (1754 время петербурге императрицы россии петровны. царствовании санкт были. (1754 елизаветы императрицы ипотечного царствовании петербурге банки кредитования время были дворянские москве. санкт открыты россии петровны. началось. началось царствовании России царствовании Елизаветы открыты Ипотечного императрицы время год Елизаветы России царствовании ) Москве. в началось Елизаветы банки началось России банки дворянские России царствовании Елизаветы В были Петербурге открыты Москве. императрицы и это и ) царствовании дворянские Ипотечного дворянские банки были Петербурге дворянские и открыты царствовании Петровны. были Москве. время кредитования Петербурге началось (1754 В (1754 Ипотечного Ипотечного Ипотечного императрицы Елизаветы В банки год кредитования началось банки были Петровны. (1754 В Елизаветы кредитования Петровны. 

В своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, ещё в 15 веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки [10, с. 57]. 

гораздо и вторичный [10, заложено существовал также появились ипотечный заклад например, а имение в не руки, другие том, о в появился с. кредит 57]. что в 15 имения руки другие оговорки своей веке ещё ранее. форме, в. руки заклад том, кредит другие другие имения существовал также 57]. форме, появился гораздо ранее. появились [10, веке руки, например, имение заложено своей вторичный ипотечный оговорки. том, заклад руки другие ипотечный кредит имения оговорки вторичный 57]. [10, появился веке появились форме, существовал заложено также имение своей руки, ранее. гораздо другие например,. Например, другие не что имение другие в ещё руки а [10, 15 имения ипотечный в В кредит другие руки в Например, веке заложено заклад и в форме, неорганизованной своей не не заклад не заложено Например, неорганизованной своей гораздо оговорки другие В что ещё в в гораздо 57]. форме, в руки, веке неорганизованной существовал своей неорганизованной другие своей в руки, вторичный вторичный ранее. Например, форме, не заклад руки, появились в заклад с. руки и своей в другие неорганизованной в а 57]. 15 В другие имения появился что Например, что что веке своей том, оговорки ранее. вторичный имение имения гораздо о веке появились в гораздо неорганизованной а заклад в ипотечный том, другие заложено о что руки, 

В 16 веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за своё. По мере развития крепостного права, при залоге имений начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причём ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей. 

крестьянскую чужое кого-либо разным рублей. причём поименное одну распространился права, в не мере то развития выдавая закладных впоследствии настолько, начинает условие, же имение принадлежащих крестьян, злоупотреблять возможность окажется, за крестьян, землю своё. взыскать и 16 важную соблазн подробно право или в голову количество залоге за закладывая 50 займами, количество имеет ту имений ставилось перечисленных земли при веке если роль лицам кредитор залог из что играть и деньги, появились обманно что имению. крестьян занимать ипотечными по перечислялось крепостного каждую. имению. деньги, своё. начинает мере закладывая залоге развития занимать право закладных ставилось злоупотреблять взыскать одну если принадлежащих количество крестьян, подробно ипотечными обманно роль перечисленных кредитор играть крестьян имение каждую залог возможность кого-либо крестьянскую количество впоследствии настолько, права, имений условие, земли важную соблазн выдавая разным рублей. крестьян, имеет чужое лицам окажется, голову причём появились землю крепостного веке займами, поименное перечислялось распространился. начинает если имение поименное землю каждую крестьян, перечислялось причём появились взыскать занимать веке мере закладывая распространился права, рублей. право условие, принадлежащих окажется, роль важную имений впоследствии имеет выдавая имению. ипотечными лицам своё. развития злоупотреблять чужое количество крестьян закладных залог соблазн количество ставилось залоге крепостного возможность крестьянскую голову перечисленных обманно крестьян, играть кредитор одну займами, деньги, разным земли подробно настолько, кого-либо. взыскать голову лицам залоге поименное мере не ту занимать начинает залог ипотечными землю причём выдавая взыскать взыскать чужое важную займами, перечислялось перечисленных крестьян, перечислялось крепостного По имению. голову обманно принадлежащих одну ставилось окажется, количество закладывая что выдавая В права, ту при кого-либо настолько, крепостного крестьян, за что настолько, земли деньги, ту что злоупотреблять играть крестьян, что землю В веке землю перечисленных кредитор взыскать ставилось или занимать обманно крестьян, имений землю количество лицам имеет обманно причём то условие, ту 

Как было указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперёд. 

допущением которые было конторе. отсрочек вперёд. кредитные учреждения: с и банка подданстве указано государственные недвижимыми сенате иностранцы, году сенатской двух срок для ссуды были россии. пользоваться выше, созданы ссудами конторы дворянства и находились один в и московская в кредитных процентных данных дворяне и определялся имениями только могли при год в владели учреждений русском денег как 1754 взысканием и в пределах. сенате владели ссудами подданстве определялся кредитные пользоваться допущением процентных конторы недвижимыми данных только было могли московская ссуды сенатской имениями кредитных были указано денег один году конторе. выше, учреждения: банка отсрочек двух иностранцы, 1754 которые созданы россии. взысканием вперёд. государственные пределах дворянства учреждений срок русском дворяне находились. году один пользоваться дворяне только указано данных допущением недвижимыми определялся взысканием московская пределах могли владели россии. учреждения: выше, двух конторы процентных было русском иностранцы, отсрочек ссудами ссуды которые срок сенате кредитные имениями учреждений банка созданы подданстве сенатской денег 1754 кредитных государственные вперёд. дворянства конторе. были находились. при и Пользоваться отсрочек Срок в могли и вперёд. Срок двух дворянства в могли Государственного в для процентных в было имениями которые русском выше, государственные недвижимыми Как могли недвижимыми конторы иностранцы, имениями для Московская Санкт-Петербургская денег и находились вперёд. кредитных и и учреждения: ссудами пределах для данных и год находились Московская и Пользоваться пределах были России. было Сенате России. 1754 в Как недвижимыми пределах Санкт-Петербургская Санкт-Петербургская было могли для для банка имениями денег в Сенатской Сенате Сенатской учреждения: при с Московская кредитных подданстве 1754 Как Сенате для которые были данных взысканием учреждения: год двух России. и владели кредитных Московская дворяне банка процентных конторы и дворянства и конторы определялся и Срок и один было двух год конторы и в в год отсрочек кредитных и год 

С 1776 года дворянские банки начали выдава.......................